Boliger ved Sølyst i Nyborg

Baggrund og formål

Nyborg byråd har truffet beslutning om udarbejdelse af nærværende tillæg til Kommuneplan 2017 for at muliggøre udarbejdelse af lokalplan nr. 312. Lokalplanen er besluttet udarbejdet på baggrund af ansøgning fra projektudvikler, der ønsker at indrette ca. 30 boliger i området med et samlet nybyggeri på 1800-1900 m2.

Nyborg Kommune har konstateret, at der ikke har været interesse for at realisere byggemuligheden i den hidtil gældende lokalplan nr. 250 fra 2014, der muliggør opførelsen af fire punkthuse til kontor, service, møde- eller hotelformål.

I det lys ønsker byrådet at ændre anvendelsen af grunden for at muliggøre omdannelsen til boligformål.

Foroffentlighed

I henhold til planlovens (lovbek. nr. 287 af 16/04/2018) § 23c er der forud for udarbejdelsen af nærværende tillæg afholdt foroffentlighed. Her har offentligheden været inviteret til at komme med kommentarer til det forestående arbejde. Foroffentligheden er afholdt i perioden 15. oktober til 12. november 2019, hvor der i alt er indkommet 20 bemærkninger fra 23 husstande, afdelingsbestyrelsen for afd. 16, AB Holmegården, Holmegårdsvej 1-9 og firmaet ScanFacility ApS, der driver hotelvirksomhed fra lokalplanområdet, Sølystvej 18.

Størstedelen af bemærkningerne kommer fra grundens brugere og naboer til grunden. To af de 20 bemærkninger udtrykker hel eller delvis støtte til boligbyggeri på grunden, mens 18 bemærkninger omhandler modstand mod nybyggeri på grunden.

Modstanden mod anvendelsesændring og nybyggeri begrundes hovedsageligt med den faktiske anvendelse af Sølyst-grunden i dag, som mange anser som et ”hemmeligt” grønt åndehul i byen for områdets beboere. Mange oplyser, at de benytter grunden, særligt stranden, og sætter pris på dets grønne karakter og rolige omgivelser. Der udtrykkes dels bekymring for, hvad nybyggeri vil betyde for områdets karakter, men også for at det vil betyde en privatisering af, hvad der anses som et offentligt parkområde.

Mange henviser også til, at nybyggeri vil have en negativ påvirkning på den bevaringsværdige hovedbygning, herunder frygt for at den rives ned, at det vil medføre gener for bagvedliggende boliger, der vil miste udsigt samt at det vil forringe naturkvaliteten i området. De nye boligers påvirkning på trafik- og parkeringssituationen i området bliver også nævnt af mange, der oplyser, at forholdene allerede i dag er dårlige.

Flere henviser i deres bemærkninger til, at grunden allerede i dag benyttes til hotelvirksomhed med stor succes.

Nyborg Kommune har følgende bemærkninger til indholdet af de fremsendte høringssvar:

  1. En lokalplan for området vil sikre offentlighedens adgang til strandarealet, bevaringen af den bevaringsværdige hovedbygning Sølyst, erstatningstræer for eventuelt fældede træer og tilstrækkelig parkeringskapacitet i forhold til antallet af boliger på grunden.
  2. Matr. nr. 31-b Nyborg Bygrunde, der udgør det foreslåede planområde, er privatejet.
  3. Nyborg Kommune har ikke kendskab til, at der drives hotelvirksomhed fra grunden. Der ikke er modtaget ansøgning om tilladelse hertil.

Flere af de bekymringer, der udtrykkes i høringssvarene agter byrådet at imødekomme med en lokalplans regulering, som nævnt i punkt 1. En lokalplan vil samtidig kunne bibeholde en del af grundens grønne præg. Med det foreslåede byggeri vil området dog ikke kunne fastholdes som ”et grønt åndehul midt i byen”. Det bemærkes, i den forbindelse, at der er afsat 1,74 mio. kr. til etablering af en offentlig bypark øst for Sølyst-grunden i 2020.

Kommuneplantillæggets indhold

Kommuneplantillægget ændrer rammen for Sølyst-grunden, matr. nr. 31b af Nyborg bygrunde fra erhvervsformål (hotel mv.) til boligformål (etageboliger i op til 2 etager). I praksis betyder det, at kommuneplantillægget aflyser ramme 1.E.19 og erstatter den med ramme 1.B.45 der:

  • Udlægger området til boligformål i form af etageboligbebyggelse.
  • Muliggør indretning af i alt 3.200 m2 etageareal til boligformål.
  • Fastsætter en maksimal højde for bebyggelse på 10 m over terræn fra gulvkoten.
  • Fastsætter at ny bebyggelse til boligformål skal sikres mod oversvømmelse til kote +3 m DVR90.

Rammen viderefører endvidere beskyttelsen af den bevaringsværdige hovedbygning Sølyst, samt bevaringen af parkanlægget og den offentlige adgang til stranden.

Forhold til anden planlægning

International naturbeskyttelse - Natura2000
Lokalplanområdet ligger ca. 650 m fra det nærmeste Natura2000 område Storebælt og Vresen, som er udpeget på baggrund af rev, strandvold med flerårige planter, marsvin, edderfugl og dværgterne. På grund af planens meget lokale udstrækning og karakter vurderes den ikke at kunne påvirke beskyttet natur efter habitatdirektivet.

Bilag IV arter
I området er der sandsynlighed for, at der kan forekomme flagermus. Alle flagermusearter i Danmark er omfattet af EU’s habitatdirektivs bilag IV. Beskyttelsen betyder også, at flagermusene ikke må forstyrres i dvalen og yngletiden. Bygninger og træer i lokalplanområdet er potentielt yngle-, fouragerings- og dvaleområde for flagermus.

Ved nedrivning og indgreb i eksisterende bygninger skal bygningerne og træerne undersøges for flagermus. Såfremt der konstateres flagermus i bygningen bør indgrebet ske udenfor yngle- og dvaleperioden, dvs. at indgrebet skal ske fra ultimo august til primo november. Såfremt indgrebet kun kan ske udenfor denne periode, skal bygningen vurderes af en flagermusekspert som bl.a. ud fra artsbestemmelse vurderer, om indgrebet kan gennemføres.

Jordforureningsloven
En mindre del af den vestlige del af lokalplanområdet er kortlagt på V1-niveau efter jordforureningsloven (lokalitet nr. 449-60035). Se nedenstående kort. Kortlægningen skyldes en olieudskiller på arealet.

Efter § 50 a i Jordforureningsloven er alle arealer i byzone som hovedregel lettere forurenet. Disse områder benævnes ’områdeklassificerede arealer’. De dele af lokalplanområdet, der ikke er kortlagt på V1-niveau ligger inden for områdeklassificeret areal, hvilket betyder, at flytning af jord skal meddeles kommunen for at undgå en spredning af forurenet jord.

Påvirkning af produktionsvirksomheder
Lokalplanområdet er indenfor 500 meter fra produktionsvirksomheden Nyborg Destilleri, der producerer spiritus.

Lokalplanen vurderes dog ikke at kunne medføre skærpede miljøkrav til produktionsvirksomheden, da der mellem lokalplanområdet og virksomheden ligger flere boliger af tilsvarende højde som det planlagte byggeri. Disse boliger medfører i forvejen en begrænsning i produktionsvirksomhedens udviklingsmuligheder, der ikke vil blive skærpet pga. tilstedeværelsen af de planlagte boliger inden for lokalplanområdet.

En mindre del af den østlige del af lokalplanområdet overlapper med kommuneplanens konsekvenszone omkring produktionsvirksomheden Fortum Waste Solutions A/S.

Lokalplanen vurderes dog ikke at kunne medføre skærpede miljøkrav til produktionsvirksomheden, da der mellem lokalplanområdet og virksomheden ligger et større boligkvarter. Disse boliger medfører i forvejen en begrænsning i produktionsvirksomhedens udviklingsmuligheder, der ikke vil blive skærpet pga. tilstedeværelsen af de planlagte boliger inden for lokalplanområdet.

Klimatilpasning
Rammeområdet ligger inden for klimaplanlægningslinjen (arealer beliggende under kote +3 m DVR90) og mellem to fokusområder i Nyborg Kommunes klimatilpasningsplan: Nyborg centrum og Nyborg syd.

I Nyborg centrum er der områder med høj risiko for skader som følge af oversvømmelser både fra stormflod og fra skybrud. Det skyldes både, at oversvømmelserne kan ske med stor hyppighed, og at der er mange værdier, der kan tage skade ved oversvømmelse. Der ligger endvidere mange interessepunkter i kategori 1 og 2 inden for forsyning, beredskab, sårbare institutioner og infrastruktur. Der har allerede været oversvømmelser som følge af stormfloder i Nyborg centrum. Nyborg centrum er derfor udpeget som fokusområde.

Nyborg syd er udpeget som fokusområde, da der er stor sandsynlighed for oversvømmelser fra stormflod. Der ligger endvidere mange interessepunkter fra kategori 1 herunder forsyningspunkter og risikovirksomheder i området. Der var oversvømmelser i området ved stormfloden i 2006.

I fokusområderne og indenfor kystplanlægningslinjen skal nye byggerier og anlæg sikres mod store værditab ved oversvømmelser fra havvand og ekstremregn ved at der gennemføres en vurdering af risikoen og med forslag til håndtering af denne. Alternativt skal bygherre godtgøre, at der ikke vil ske oversvømmelser på stedet.

Indenfor kystplanlægningslinjen kan der stilles krav om, at bygninger skal sikres mod havvandsstigninger og stormflod, f.eks. ved krav til sokkelkoter, terrænhævninger, etablering af diger mv.

Den bebyggede del af rammeområdet ligger i dag mellem kote +2 og +4,5 m DVR90.

Med nybyggeri til boligformål er det Nyborg Kommunes vurdering at der er tale om et projekt der skaber en sådan værdi, og en bebyggelse, der har en sådan tidshorisont, at det skal sikres mod oversvømmelse svarende til kote +3 m DVR90.

En klimasikringsløsning, der hæver terrænet til denne kote på tværs af rammeområdet vil samtidig medføre, at de bagvedliggende boligområder, der ligger lavere end kote 3, samtidig vil blive sikret mod oversvømmelser til denne kote med vand fra Nyborg Fjord, der i en oversvømmelsessituation ellers ville passere igennem lokalplanområdet.

Det indskrives derfor i ramme 1.B.45, at ny bebyggelse skal sikres mod fremtidige oversvømmelser i op til kote +3 m DVR90.

Den endelige sikring af bagvendliggende områder vil imidlertid afhænge af, at der også sikres til en tilsvarende eller højere kote ved byomdannelsesområdet Yderpier og andre steder i Nyborg inderhavn. Nyborg Kommune undersøger i øjeblikket muligheden for en sådan sikring.

Planlægning i kystnærhedszonen
Lokalplanområdet er beliggende ved kysten til Nyborg Fjord og er derfor omfattet af bestemmelserne i planlovens kapitel 2a om planlægning i kystområdet (den kystnære del af byzonen, § 5a, stk. 4).

Lokalplanområdet er beliggende i et eksisterende tætbebygget byområde og grænsende op til de tidligere færgelejearealer i Nyborg Havn, hvor der er planlagt for urban bebyggelse i op til 5 etager.

Der tillades ny bebyggelse i op til kote +10 m DVR90 (7 meters højde). Dermed vil bebyggelsen være lavere end flere andre bygninger i området, der kan ses fra kysten. Fx når Sølyst hovedbygningen op til kote +15,5 m DVR90 og afd. 16 i AB Holmegården kote +19 m DVR90. Den nye bebyggelse vil også være væsentlig lavere end den kommende bebyggelse på det tidligere færgeareal, Yderpier, umiddelbart vest for lokalplanområdet, hvor der tillades op til 5 etager.

Den nye bebyggelse skal opføres i materialer, der sikrer, at bebyggelsen indpasser sig i det omkringliggende byområde, der bl.a. fremstår i røde teglsten.

Der er udarbejdet en visualisering af den nye bebyggelse for at anskueliggøre påvirkningen af kysten. Denne kan ses nedenfor.

Det vurderes med udgangspunkt i visualiseringen, samt det faktum, at der er planlagt et urbant bymiljø i op til 5 etager umiddelbart vest for lokalplanområdet, at den nye bebyggelse kan opføres uden en væsentlig negativ påvirkning af kysten i forhold til i dag.

Miljøvurdering af planen

Efter lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) (lovbekendtgørelse nr. 1225 af 25. oktober 2018) skal planer, der tilvejebringes inden for fysisk planlægning, miljøvurderes. Såfremt planen kun omfatter et mindre område på lokalt plan skal planen imidlertid screenes, for at afgøre, hvorvidt planen kan forventes at medføre væsentlige miljømæssige påvirkninger. Hvis planen ikke forventes at medføre væsentlige miljømæssige påvirkninger skal planen ikke miljøvurderes.

Det er i screeningen vurderet, at kommuneplantillægget...

Efter en vurdering efter § 8 stk. 2 i lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) (lovbekendtgørelse nr. 1225 af 25. oktober 2018) er der derfor ikke foretaget en miljøvurdering af kommuneplantillæg nr. xxx efter § 8 stk. 1. Afgørelsen, der er truffet efter § 10 i loven, er annonceret og offentlig bekendtgjort den xxx xxx 2017.

Klager over ikke gennemført miljøvurdering
I henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) (lovbekendtgørelse nr. 1225 af 25. oktober 2018) § 48 stk. 1 kan afgørelsen påklages efter de regler herom, der er fastsat i den lovgivning, som planen eller programmet udarbejdes i henhold til, i dette tilfælde planloven. Afgørelsen kan derfor påklages til Planklagenævnet. Se afsnittet klagevejledning.

Klagevejledning

Byrådets afgørelse om forhold, der er omfattet af lov om planlægning, kan for så vidt angår retlige spørgsmål påklages Planklagenævnet. Eventuel klage over retlige spørgsmål skal indgives ved brug af Klageportalen via borger.dk eller virk.dk. Klagen skal være indgivet inden 4 uger efter modtagelse af afgørelsen. Hvis du vil indbringe afgørelsen for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder efter modtagelsen af afgørelsen. Vejledning til Klageportal og gebyrordning findes på www.nævneneshus.dk. Gebyret er p.t. 900 kr. for private og 1.800 kr. for virksomheder. Gebyret tilbagebetales hvis klagen fører til, at den påklagede afgørelse ændres eller ophæves, hvis du får helt eller delvis medhold i din klage, eller hvis klagen afvises som følge af overskredet klagefrist, manglende klageberettigelse, eller fordi klagen ikke er omfattet af Planklagenævnets kompetence. Ønskes afgørelsen indbragt for domstolene, skal dette ske inden for 6 måneder fra modtagelse af afgørelsen fra Planklagenævnet.

Retsvirkninger

Kommuneplanen er ikke direkte bindende for ejere og brugere af ejendomme. Byrådet kan dog efter planlovens § 12 udstede forbud mod udstykning og bebyggelse i strid med rækkefølgebestemmelserne (stk. 2) og forbud mod bebyggelse eller ændret anvendelse i strid med rammebestemmelserne (stk. 3).

Kommuneplantillæggets retsvirkninger træder i kraft ved byrådets endelige vedtagelse. Forbudskompetencen efter § 12 træder dog først i kraft ved kommuneplantillæggets offentlige bekendtgørelse.

Følgende nye rammeområder bliver udlagt i tillægget:

1.B.45 - Nyborg, Sølyst

Følgende rammeområder bliver aflyst ved tillæggets endelige vedtagelse:

1.E.19 - Nyborg, Sølyst