Detailhandel i Nyborg

Det unikke handelsmiljø i Nyborg by skal fastholdes og udbygges til glæde for byens og kommunens borgere og gæster. Handelsmiljøet i den historiske bykerne skal fastholdes og videreudvikles i overensstemmelse med intentionerne i kulturarvssatsningen "Nyborg - Danmarks Riges Hjerte" og bestemmelserne i kulturarvsmasterplanen. For at skabe et varieret butiksudbud skal der være mulighed for at etablere store butikskoncepter i aflastningsområderne ved Nyborg Jern og Storebæltsvej.

Dette opslag er ændret med kommuneplantillæg nr. 10 vedtaget 26. maj 2020 af Nyborg Byråd. Tillægget ændrer detailhandelsstrukturen i Nyborg Kommune, herunder mål, retningslinjer og rammer for de enkelte butikker. Med tillægget blev der bl.a. udlagt et nyt aflastningsområde på Storebæltsvej 10 i Nyborg.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Nyborgs rolle som hele Østfyns handelscentrum skal løbende udvikles og forbedres. Det unikke handelsmiljø i den historiske bykerne skal fastholdes og styrkes med hensyn til bevaringsværdier, byrumsmæssige kvaliteter og attraktive oplevelser. Udviklingen i detailhandelen i bykernen skal ske i overensstemmelse med intentionerne i kulturarvssatsningen "Nyborg - Danmarks Riges Hjerte" og kulturarvsmasterplanen.

I Nyborg by skal der sikres et stort og varieret udbud af både dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker samt service- og kulturtilbud til gavn for kommunens borgere og besøgende. Der skal derfor være et tilstrækkeligt areal til rådighed for detailhandelen i bymidten, så borgernes efterspørgsel kan efterkommes og kørselsbehovet begrænses til gavn for miljøet.

Butiksområdet ved Storebæltsvej skal sikre tilstrækkeligt areal til større butikskoncepter, der ikke kan rummes i bykernen. Butiksområdet har karakter af et såkaldt ’aflastningsområde’, og området skal først og fremmest supplere handlen i den historiske bykerne således, at der sikres synergieffekter mellem de to områder.

I øvrigt skal udvidelsen af detailhandelen skal ske som en videreførelse af bykernens urbane og bymæssige struktur, så der sikres sammenhæng og identitet i bymidten.

Arealerne på begge sider af Storebæltsvej skal udvikles med vægt på en høj arkitektonisk kvalitet og fremtoning i forhold til oplevelsen af ankomsten til byen.

Eksisterende lokale butikker til områdernes forsyning i Nyborg by skal så vidt muligt opretholdes, for at servicere befolkningen i lokalområderne, og sådan, at der fastholdes et finmasket net af dagligvarebutikker.

Bykernen – Nyborgs bymidte

  1. Inden for bymidteafgrænsningen må bruttoetagearealet til butiksformål ikke overstige 39.900 m2.
    Nyborgs bymidte opdeles i Nyborg bykerne, der defineres som området inden for voldene, og den resterende bymidte, der defineres som området uden for voldene.
  2. Nyborg bykerne skal styrkes som det vigtigste detailhandelscenter i kommunen og på hele Østfyn. Det attraktive historiske bymiljø skal bevares og styrkes som ramme for kommunens væsentligste detailhandelscenter med et bredt udsnit af detailhandelsbutikker. Bymiljøet med gågader, indkøb-, service- og varierede oplevelsesmuligheder skal videreudvikles under hensyntagen til udviklingen af kulturarvssatsningen "Nyborg - Danmarks riges Hjerte" (se link i linkboksen).
  3. Butikker med butiksstørrelser under 500 m2 skal placeres i den historiske bykerne inden for voldene for at styrke miljøet her. Den maksimale butiksstørrelsen inden for voldene er 1.500 m2.
  4. Uden for voldene må bruttobutiksarealet for den enkelte butik være max. 3.500 m2 for dagligvarebutikker og max. 2.000 m2 for udvalgsvarebutikker. I bymidten øst for bykernen skal der planlægges for butikker med butiksstørrelser over 500 m2 bruttobutiksareal.
  5. Nyborg bymidte skal udvikles med vækstretning mod øst, så der skabes sammenhæng med de nye områder på færgelejerne og byomdannelsesområderne ved Storebæltsvej, og kun gennem princippet ”indefra og ud”.
  6. Tilgængeligheden i bymidten uden for voldene skal sikres gennem en infrastrukturudvikling, der især tilgodeser de bløde trafikanter med sammenhængende stiforbindelser til stationen, busholdepladser og bykernen.

Nyborg Jern

  1. Nyborg Jern udlægges som aflastningsområde til supplement af handlen i bymidten. Butiksareal til detailhandel kan ske i overensstemmelse med gældende lokalplan, og der kan herudover kun ske mindre udvidelser af eksisterende butikker inden for den fastlagte rummelighed.
  2. Bruttoetagearealet til butiksformål må ikke overstige 10.850 m2 fordelt mellem 4.700 m2 til dagligvarebutikker og 6.150 m2 til udvalgsvarebutikker, herunder butikker til særlig pladskrævende varegrupper.
  3. Bruttobutiksarealet pr. butik må være max. 3.900 m2 for dagligvarebutikker og max. 2.000 m2 for udvalgsvarebutikker og min. 500 m2 for begge typer.

Storebæltsvej 10

  1. Storebæltsvej 10 udlægges som aflastningsområde til store butikker til supplement af handlen i bymidten.
  2. Bruttoetagearealet til butiksformål må ikke overstige 15.000 m2 - max. 2.600 m2 til dagligvarebutikker og max. 15.000 m2 til udvalgsvarebutikker.
  3. Bruttobutiksarealet pr. butik må være min. 750 m2 og max. 2.600 m2 for dagligvarebutikker, dog mulighed for én bager på ned til 300 m2, og min. 750 m2 og max. 15.000 m2 for udvalgsvarebutikker, dog min. 500 m2 for udvalgsvarebutikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper, eller køkkenbutikker.

Butikker til særlig pladskrævende varegrupper

  1. Der udlægges et centerområde til butikker til særlig pladskrævende varegrupper i eksisterende erhvervsområde ved Vestergade i Nyborg med en max. rummelighed på 4.200 m2 bruttoetageareal. Butikker til særlig pladskrævende varegrupper må ikke have en størrelse på over 4.000 m2.

Butikker til lokalområdernes daglige forsyning i Nyborg

  1. De eksisterende større og mindre butikker til lokalområdernes daglige forsyning skal så vidt muligt fastholdes.
  2. Eksisterende og nye butikker kan etableres med max. 1.200 m2 butiksareal for den enkelte butik. Enkeltstående butikker skal som udgangspunkt overholde en afstand på min. 500 m til andre butikker og centerområder.
  3. Der kan kun planlægges for nye dagligvarebutikker på baggrund af en detailhandelsredegørelse, der dokumenterer behovet herfor.

 

Redegørelse

Nyborg by har med sin centrale beliggenhed i forhold til motorvej og jernbane alle forudsætninger for at imødekomme efterspørgslen på dagligvarer og udvalgsvarer i det østfynske område samt for de mange pendlere på motorvej E20 og på Nyborg Station. Det er derfor vigtigt, at de planlægningsmæssige forudsætninger er til stede, så Nyborg Kommune kan udvikle detailhandelen på en bæredygtig måde og styrke bosætningspolitikken og byens samlede attraktivitet.

Detailhandlen i Nyborg Kommune har klaret sig godt, når vi tager i betragtning, at udviklingen er sket i et faldende marked siden finanskrisen i 2008 og med hård konkurrence fra Odense og andre indkøbsbyer. Udviklingen i detailhandlens styrkeposition kan udtrykkes med handelsbalancen, som er butikkernes omsætning divideret med borgernes forbrug. Detailhandelsanalyse 2017 (se link i linkboksen) [også vedlagt som bilag til kommuneplantillæg nr. 10] viser, at handelsbalancen i Nyborg Kommune er forbedret fra 85 % i 2006 til 88 % i 2016. Detailhandlen i Nyborg Kommune har således vundet markedsandele fra de omkringliggende konkurrenter i perioden omend i begrænset omfang.

Internt i Nyborg Kommune er der siden finanskrisen sket betydelige forandringer. Nyborg by har forstærket sin position som handelsby i det lokale opland. Nyborg bys handelsbalance er forbedret fra 107 i 2006 til 118 i 2016. Handelsbalancen for dagligvarer og øvrige udvalgsvarer er forbedret markant, og handelsbalancen for beklædning er stort set uændret.

Handlen i Nyborg er imidlertid samtidig udfordret af både nærheden til handelsområdet Odense SØ (Rosengårdscentret, mv.) og den stigende nethandel, og siden finanskrisen er mange butikker i Nyborg lukket og erstattet af serviceerhverv inden for f.eks. personlig pleje såvel som restauranter. En udvikling, der kan konstateres i hele landet.

Detailhandelsanalyse 2017 kunne vise, at ca. hver fjerde krone, borgerne i Nyborg Kommune bruger på udvalgsvarer bliver lagt uden for kommunegrænsen – især i Odense. Samtidig viste en rundspørge, at Nyborg mangler mange af de store kædebutikker, som kommunens indbyggere efterspørger. Store kædebutikker, der ikke kan indpasses i den historiske bykernes bevaringsværdige kulturmiljøer.

Der er således et stort potentiale for at hente omsætningskroner til udvalgsvarer hjem fra Odense. Derfor har Nyborg Byråd besluttet, at give mulighed for store butikker på Storebæltsvej 10, den tidligere Lynfrost-grund i Nyborg. Her placeres en udbygningsmulighed, der svarer til Nyborgs fremtidige udviklingsbehov inden for detailhandelssektoren – i alt 15.000 m2 detailhandel, hovedsageligt udvalgsvarebutikker, herunder udvalgsvarebutikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper.

Bykernen

Nyborgs bykerne er byens naturlige og historiske centrum, det primære handels-, service- og oplevelsescentrum. Der sker løbende investeringer i forbedringen af Nyborgs bykerne; investeringer i byrum, tilgængelighed for fodgængere og cyklister, parkeringspladser til bilister, styrkelsen af bylivet og kulturarven. Med strategiplanen "En samlet by" og kulturarvsmasterplanen for Nyborg er sat en stærk strategisk ramme for udviklingen af bykernen. Den kommende handleplan for bykernen præsenterer vejen fra strategi til handling, så der også i 2020 prioriteres midler til forbedring af den historiske bykerne.

Nyborg Slot projektet og omdannelsen af Torvet centralt i Nyborg kommer til at tiltrække flere turister til byens centrum. For bedst muligt at kunne understøtte et levende omlagt torv mellem Nyborgs historiske rådhus og det restaurerede og udvidede Nyborg Slot er Nyborgs bymidte afgrænsning udvidet med facaderækken på den nordlige side af Torvet. Derved gives der mulighed for på sigt at indrette butikker, restaurationer, cafeer og andre bymidteerhverv her, hvilket kan være med til at understøtte et levende og attraktivt bymiljø på Torvet. Udvidelsen af bymidteafgrænsningen medfører ikke en øget arealramme, og muligheden for nye butikker kan ikke realiseres uden væsentlige ombygning af bygningsmassen. Udvidelsen forventes derfor ikke at medføre væsentlige påvirkninger. [En fuld redegørelse for udvidelsen af bymidten er vedlagt som bilag til kommuneplantillæg nr. 10.]

Bykernen i Nyborg inden for voldene udgør som nævnt en fuldt udbygget bevaringsværdig helhed, der ikke åbner mulighed for udvidelser af detailhandelen. Af historiske og byplanmæssige årsager skal udvidelsen af bymidteafgrænsningen derfor i al væsentlighed ske uden for voldene i tæt sammenhæng med bykernen. Byplanmæssigt kan dette naturligt ske i østlig retning i direkte sammenhæng med udviklingen af de tidligere DSB-arealer. Her kan der planlægges for centerfunktioner i området øst for Enghavevej, hvor stueetagerne forbeholdes detailhandel med udgangspunkt i planlovens bestemmelser om afgrænsning af bymidter. På denne måde skabes en urban sammenhæng mellem bykernen og den nye bydel på DSB-arealerne, hvor bymidteafgrænsningen vil medvirke til at sammenbinde Knudshovedkvarteret med bykernen, samt styrke kontakten mellem stationsområdet og bymidten. Dette skal ske på baggrund af en byudviklingsplan, der sikrer urbane byrum og intimitet, som en naturlig videreførelse af bykernen, hvor bløde trafikanter tilgodeses.

Inden for bymidten skal stueetagerne anvendes til detailhandel og med service-, kontor- og administrative erhverv i øvrige etager. Ibrugtagning af området til detailhandel kan ske i overensstemmelse med en etapevis udvidelse af bymidteafgrænsningen. Bymidteafgrænsningen mod øst skal planlægges på baggrund af den ovennævnte urbane byudviklingsplan, der tillige skal danne grundlag for en rækkefølgeplanlægning (indefra og ud).

Den urbane byudviklingsplan skal sikre, at byudviklingen kan udføres etapevis, -indefra og ud, inden for en bymæssig bygningsstruktur med detailhandel i stueplan kombineret med andre centerfunktioner på de øvrige etager (i rammedelen fastlægges bebyggelse i 3 etager), så der skabes varierede byrum med mulighed for byliv og oplevelser. Planen skal arbejde bevidst med en funktionel, visuel og æstetisk sammenhæng med den historiske bykerne på tværs af voldgrav mv.

Tilgængeligheden til den udvidede bymidte er optimal med god forbindelse til station, busholdeplads, bykerne og med umiddelbar adgang til en af byens vigtigste indfaldsveje. Planlægningen skal sikre en infrastruktur, der især tilgodeser de bløde trafikanter med sammenhængende stiforbindelser. Den historiske bykerne er ikke velegnet til stor trafikafvikling og etablering af parkering i tilknytning til butikkerne. Der er derfor væsentligt, at den østlige udvidelse af bymidten sker på en måde, der aflaster bykernen for biltrafik, sikrer lettilgængelige velplanlagte p-arealer i periferien og forbedrer forholdene for den gående og cyklende trafik.

Aflastningsområder i Nyborg – ”Nyborg Jern” og ”Storebæltsvej 10”

Udlægget af Nyborg Jern som et aflastningsområde er udelukkende en tekniske tilretning af den tidligere detailhandelsstruktur, hvor Nyborg Jern indgik som en del af bymidteafgrænsningen i Nyborg. Med udlægget af Nyborg Jern som et aflastningsområde fastholdes områdets funktion som handelsområde til store butikker, og arealrammen tilpasses den nuværende situation ved at fjerne den overskydende restrummelighed til dagligvarebutikker på 1.100 m2. Dog videreføres en lille udvidelsesmulighed på 500 m2 til udvalgsvarebutikker.

Da der udelukkende er tale om en teknisk tilretning, og der ikke gives nye muligheder for detailhandel i området, da arealrammen nedskrives, vurderes ændringen ikke at få betydning for den eksisterende detailhandel i Nyborg by, kommune eller for handlen i nabokommuner. Se nærmere redegørelse herfor via linkboksen til højre. [Detailhandelsredegørelse for udlæg af aflastningsområde på Nyborg Jern er desuden vedlagt som bilag til kommuneplantillæg nr. 10.]

Med udlægget af et aflastningsområde ved Storebæltsvej 10 i Nyborg ønsker byrådet at sikre en fortsat stærk handel i Nyborg by og kommune. Med et supplement til den historiske bykerne, hvor der ikke er plads til store butikskoncepter, kan et aflastningsområde være med til at øge den samlede attraktivitet af Nyborg som handelssted og dermed fastholde en større andel af kommunens indbyggeres forbrug inden for kommunegrænsen. Et aflastningsområde ved Storebæltsvej 10 kan endvidere bidrage til mere konkurrence, og dermed faldende priser til gavn for forbrugerne, og en mere effektiv butiksstruktur.

Et handelsområde ved Storebæltsvej 10 ligger hensigtsmæssigt med få hundrede meter til såvel motorvej, den historiske bykerne og Nyborg Station, og der er således god adgang for såvel bilister som bløde trafikanter og brugere af offentlig transport.

For at sikre en klar funktionsdeling mellem Nyborgs bymidte og aflastningsområdet er der fastsat en stor minimumsbutiksstørrelse på 750 m2 for dagligvarebutikker, dog med mulighed for én bager på ned til 300 m2, og udvalgsvarebutikker, dog 500 m2 for udvalgsvarebutikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper, samt køkkenbutikker.

Samlet set udlægges der nye detailhandelskvadratmeter, der knap svarer til det beregnede merbehov frem til 2031 i aflastningsområdet på Storebæltsvej 10 i Nyborg, i alt 15.000 m2. Størrelsen på aflastningsområdet vurderes at være afstemt med Nyborgs størrelse. Detailhandelsudlægget ved Nyborg Jern, der omklassificeres til et aflastningsområde rummer i dag ca. 10.400 m2 detailhandel og med en udvidelsesmulighed på 500 m2. Samlet udlægges der altså knap 26.000 m2 detailhandel i de to aflastningsområder. I Nyborgs bymidte er der til sammenligning en samlet arealramme på 39.900 m2 detailhandel, hvoraf godt 18.000 m2 er udnyttet. De to aflastningsområders størrelse vurderes at være afstemt med Nyborgs størrelse.

Med den høje minimumsbutiksstørrelse for butikker på Storebæltsvej 10 forventes her en udbygning med butikker, der i væsentlig grad afviger fra butikstyperne i den historiske bykerne og derfor også supplerer den eksisterende handel i stedet for at konkurrere med den. Eksempler på butikstyper, der forventes i det nyudlagte aflastningsområde er store udvalgsvarebutikker såsom butikker der forhandler planter, biludstyr, elektronik, hårde hvidevarer, køkkener, møbler og lignende. Fælles for butikkerne i området er, at de må forventes at være mere arealekstensive - altså har en lavere omsætning pr. kvadratmeter - end butikkerne i den historiske bykerne.

Det vurderes, at den nye dagligvarehandel i aflastningsområdet vil kunne omsætte for i størrelsesordenen 90-105 mio. kr. pr. år, og at de nye udvalgsvarebutikker vil kunne omsætte for i størrelsesordenen 210-225 mio. kr. pr. år.

Butikker til lokalområdernes daglige forsyning i Nyborg by

Nyborg by har generelt et fintmasket net af dagligvarebutikker. Der er mindst én stor dagligvarebutik i hver bydel i Nyborg.

Alle lokalbutikker i Nyborg by ønskes så vidt muligt opretholdt, da de udgør en vigtig del af den lokale service i de forskellige bydele og øger den samlede attraktivitet. Lokalbutikker i Nyborg by, uden for bymidten, til områdernes lokale forsyning kan etableres med et max. bruttoetageareal på 1.200 m2. Byrådet har besluttet at give mulighed for at hæve maksimumstørrelsen for disse butikker i tråd med planlovens maksimumbestemmelser, så de tilpasses de dagligvarebutikstyper, der efterspørges og ønskes realiseret af de forskellige butikskæder.

Generelt giver den ændrede maksimumbutiksstørrelse i tråd med planlovens bestemmelser kun mulighed for beskedne udvidelser/moderniseringer af de eksisterende dagligvarebutikker til lokalområdernes daglige forsyning i Nyborg.

Særligt pladskrævende udvalgsvarer

Der er i Nyborg i 2019 i alt seks butikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper: To byggemarkeder og fire bilforhandlere. Butikkerne har et samlet etageareal på ca. 6.600 m2. De fire bilforhandlere er små ift. moderne bilhuse med en gennemsnits butikstørrelse på ca. 770 m2. Der bør derfor planlægges for nye arealer til bilforhandlere for at sikre, at moderne bilhuse kan etableres i kommunen. I Opdatering af beregning af behov for detailhandel i Nyborg Kommune vurderer COWI, at der kan planlægges for areal til to moderne bilhuse a 2.500 m2 svarende til et etageareal på 5.000 m2. Dette areal kan med fordel placeres i aflastningsområdet Storebæltsvej 10. Her vil en ramme til butikker der forhandler særlig pladskrævende varegrupper skulle indgå i en samlet ramme for areal til udvalgsvarebutikker, som beskrevet i Vejledning om detailhandelsplanlægning (2017).

Tabel: Oversigt over det nuværende butiksudbud i Nyborg pr. 2019.